سهم 26 درصدی اجاره مسكن و 37 درصدی مواد غذایی از نرخ تورم سالیانه

«محمدحسین ادیب» روز سه شنبه در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی ایرنا با تحلیل آینده تورم در بازارهای مختلف اعم از بخش مسكن، اجاره، ارز و سهام طی چهار سال آینده تاكید كرد كه به مرور بازارهای مختلف خود را با شرایط عرضه و تقاضا تطبیق می دهند و متعادل می كنند.
عضو هیات علمی دانشگاه صنعتی اصفهان خاطر نشان كرد، تورم از ابتدای سال 1390 تاكنون بسیار بیش از افزایش حقوق و درآمد خانواده ها بوده لذا تقاضای كل كاهش پیدا كرده است.
متن گفت و گوی ایرنا با این استاد دانشگاه اصفهان در پی می آید:

*ایرنا: تورم در بخش مسكن را چگونه ارزیابی می كنید؟
ادیب: قیمت مسكن به ویژه برای قشرهای متوسط و ضعیف در سال های 1390و 1391 بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافت؛ وقتی كالایی بیش از قدرت خرید مردم افزایش یابد معاملات آن به شدت كاهش می یابد، معاملات مسكن در چهار ماهه اول امسال بطور متوسط ماهانه 36 هزار واحد و در سال های 1389، 1390، 1391 و 1392 بطور متوسط ماهانه 114 هزار واحد بود.
«در اقتصاد ابتدا معاملات كاهش پیدا می كند و در فاز بعد قیمت می ریزد، لذا فقط با كاهش قیمت مسكن ویژه قشر متوسط و ضعیف، معاملات واحد های مسكونی ویژه این دو قشر، به روال عادی باز می گردد.»

*ایرنا: آینده قیمت املاك تجاری را چگونه پیش بینی می كنید؟
ادیب: در دهه 1380 قیمت املاك تجاری به شدت افزایش یافت اما عایدی املاك تجاری به این نسبت افزایش نیافت، لذا معاملات املاك تجاری به شدت كاهش یافته است در فاز بعدی قیمت املاك تجاری كاهشی خواهد بود.

*ایرنا: به وضعیت اجاره واحدهای تجاری نپرداختید؛ چه آینده ای برای این بخش قابل تصور است؟
ادیب: اجاره واحدهای تجاری چسبندگی دارد؛ به عبارت دیگر واقعیت ها می طلبد تا اجاره املاك تجاری كاهش یابد اما كاهش نمی یابد لذا در بیش از 80 درصد املاك تجاری، اجاره پرداختی بدون توجیه اقتصادی است این روند در آینده شكسته می شود و اجاره املاك تجاری به شدت كاهش می یابد.

* ایرنا: اجاره املاك مسكونی افزایشی خواهد بود؟
ادیب: 26 درصد از عامل ایجاد تورم در دوازه ماه گذشته اجاره املاك مسكونی بوده است؛ وقتی در یك بخش تورم ایجاد می شود، یعنی در آن بخش تقاضا بیش از عرضه است؛ با وجود سرمایه گذاری سنگین در بخش مسكن و وجود چند میلیون واحد مسكونی خالی، تقاضا در بخش املاك مسكونی بیش از عرضه است و این یك واقعیت است كه به هفت علت مربوط می شود:
یك- سالانه 600 هزار ازدواج انجام می شود اما متناسب با ازدواج انجام شده واحد مسكونی استیجاری مناسب این دسته از متقاضیان تولید نمی شود.
دو- جوانانی كه ازدواج نكرده اند اما تمایل دارند در واحد مسكونی مستقل از والدین زندگی كنند، در حال افزایش است.
سه- 95 درصد سرمایه گذاری سنگین در بخش مسكن به قصد فروش و نه اجاره انجام شده است و اجاره داده آن هم ممكن نیست زیرا تولید كننده مسكن، بدهی سنگین بانكی دارد و باید مسكن را بفروشد تا بدهی بانكی را پرداخت كند. اجاره دادن واحد مسكونی به ورشكست شدن این دسته از تولید كنندگان مسكن منجر می شود؛ تاكید مدام بر اینكه چند میلیون واحد مسكونی خالی در كشور وجود دارد و باید اجاره داده شود بدون توجه به این محدودیت طرح می شود.
چهار- به سبب نبودن كار، مهاجرت همچنان از روستاها و شهرستان ها به كلان شهرها ادامه دارد و مهاجرین در دهه اول مهاجرت نوعاً، اجاره نشین باقی می مانند.
پنج - مهاجرت از مناطق درگیر بحران گرد و خاك به كلان شهرها شتاب گرفته و این تقاضا را برای اجاره بالا برده است.
شش- مردم در خرید به یك فرمول معتقدند كه كالایی كه گران شده را باید خرید چون گران تر می شود و كالایی را كه ارزان شده را نباید خرید چون ارزان تر می شود؛ نظر به اینكه قیمت مسكن در معدل كشور 30 درصد نسبت به اسفند 1391 كاهش یافته است، بدنه افكار عمومی دارای این دریافت است كه قیمت مسكن هنوز به كف قیمتی نرسیده است ،لذا هنوز زمان خرید نیست؛ دسته ای قابل ملاحظه از متقاضیان خرید مسكن به انتظار كاهش بیشتر مسكن از خرید ابا می كنند و این تقاضا برای اجاره را بالا برده است.
هفت- در همه دنیا خرید مسكن با وام بانكی انجام می شود و در ایران تنها خرید واحد های مسكونی بسیار ارزان قیمت با وام بانكی ممكن است نظر به توقف پرداخت وام بالای بانكی برای خرید مسكن، خرید واحد مسكونی برای 90 درصد از متقاضیان خرید مسكن فقط وقتی ممكن است كه واحد مسكونی قبلی آنها به فروش رفته باشد به عبارت صریح تر به استثنای واحدهای مسكونی ارزان قیمت كه خرید آن با وام بانكی ممكن است خرید بقیه واحدهای مسكونی در 90 درصد موارد منوط به فروش واحد مسكونی قبلی است و نظر به اینكه این واحد بفروش نمی رود خرید تازه هم انجام نمی شود.

*ایرنا: ارزیابی نهایی شما از تورم در بخش املاك مسكونی چگونه است؟
ادیب : اگر قیمت واحد مسكونی از اجاره 10 ساله آن فراتر رود، معاملات مسكن به شدت كاهش می یابد و 90 درصد از متقاضیان خرید واحد مسكونی اجاره را بر خرید واحد مسكونی ترجیح می دهند، قلب مسئله به این نكته باز می گردد، در بسیاری از مناطق تهران قیمت واحد مسكونی معادل 15 سال اجاره واحد مسكونی است لذا اجاره تا شكسته شدن قیمت املاك مسكونی شیب رو به بالا خواهد داشت.

*ایرنا: پیش بینی شما از ارزش سهام در بورس در 4 سال آینده چیست؟
ادیب: در سال 1392 ارزش سهام در بورس به شدت افزایش یافت، اما متناسب با افزایش ارزش سهام، عایدی از سهام افزایش نیافت لذا از سال 1392 به بعد سهام سقوط كرد در بازار سرمایه بین قیمت سهام و عایدی از سهام در نهایت سازگاری ایجاد می شود، قیمت سهام آنقدر كاهش می یابد تا بین قیمت سهام و عایدی از سهام سازگاری ایجاد شود.

*ایرنا: تورم در بخش كشاورزی و دامی را چگونه می بینید؟
ادیب: از سال 1353 با 5 برابر شدن قیمت نفت، دولت به كمك درآمد ارزی ناشی از صادرات نفت، قیمت محصولات كشاورزی و دامی را در داخل با وادرات كنترل می كرد در عمل دولت با واردات اجازه نمی داد تا قیمت محصولات كشاورزی در داخل متناسب افزایش یابد، اما با سقوط قیمت نفت از آذر 1393 درآمد ارزی دولت به شدت كاهش یافت و دولت نمی تواند به سبب كاهش درآمد ارزی خود قیمت محصولات غذایی را در داخل مثل گذشته كنترل كند، لذا قیمت محصولات غذایی و دامی به شدت در حال افزایش است و 37 درصد از عامل ایجاد تورم در 12 ماه گذشته بخش كشاورزی و دامداری بوده است.
«در آینده نیز تورم درهیچ بخشی به اندازه بخش كشاورزی و دام نخواهد بود. با بخش كشاورزی و دام كسری تورم در 40 سال گذشته جبران خواهد شد. با واردات تا ابد نمی توان قیمت محصولات غذایی را پایین نگهداشت در عین حال از این تورم باید ارزیابی مثبت داشت این تورم، مهاجرت روستائیان به كلان شهرها را مانع می شود؛ این تورم بهداشتی است.

*نرخ ارز را طی چهار سال آینده چگونه می بینید ؟
ادیب: نرخ ارز در هر كشوری باید متناسب با اختلاف تورم داخل و خارج سالانه افزایش یابد، بر این اساس در تیرماه 1396 نسبت به تیرماه 1386 ارز باید 112 درصد گران تر از نرخ موجود بود، به صورت صریح در مقایسه با ده سال قبل، دلار باید 8247 تومان باشد و نه 3890 تومان؛ بخش تولیدی ایران نمی تواند این سطح از سركوب ارزی را تحمل كند، لذا در 4 سال آینده هیچ كالایی به اندازه نرخ ارز افزایش نخواهد یافت.

* ایرنا: برآورد شما از افزایش دستمزدها به عنوان یك متغیر در قیمت تمام شده محصول و موثر بر نرخ تورم در سال های آتی چیست؟
ادیب: در چهار سال گذشته دستمزدها متناسب با تورم افزایش یافت، در حالی كه باید متناسب با رشد بهره وری رشد می كرد؛ افزایش دستمزد متناسب با تورم كه در واحدهای تابع دولت و قانون كار اعمال شد باعث شده تا وزن دستمزد در هزینه تمام شده در چهار سال گذشته به شدت بالا رود و در نهایت افزایش دستمزدها با افزایش نرخ ارز پس گرفته خواهد شد هر آنچه كه بیش از بهره وری حقوق ها در چهار سال گذشته افزایش یافته است با افزایش نرخ ارز در آینده پس گرفته می شود و یا خنثی می شود یعنی نرخ ارز آنقدر افزایش می یابد تا افزایش حقوق در چهار سال گذشته خنثی شود.
به گزارش ایرنا، بانك مركزی نرخ تورم 12 ماهه منتهی به مرداد ماه سال 1396 را نسبت به 12 ماه منتهی به مرداد 95 بر اساس سال پایه 100=1395 معادل 10 درصد اعلام كرد.
این برای نخستین بار است كه سال پایه محاسبه نرخ تورم بر مبنای سال 1395محاسبه می شود؛ پیشتر سال پایه محاسبه نرخ تورم سال 1390 بود.
معاون اقتصادی مركز آمار ایران همزمان نرخ تورم مرداد ماه را 7.9 درصد اعلام كرد كه حدود 2 درصد كمتر از نرخ اعلام شده از سوی بانك مركزی است . البته اختلاف در آمارهای این دو نهاد اصلی تازگی ندارد.
سال پایه محاسبه نرخ تورم در مركز آمار سال 1390 است كه یكی از عوامل تاثیر گذار در بروز این اختلاف آماری است .
بر اساس محاسبه بانك مركزی، شاخص نرخ تورم در مردادماه 1396 نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 8.6 درصد افزایش داشته است.
در این ماه شاخص بهای كالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران به عدد 107.7 رسید كه نسبت به ماه قبل 0.2 درصد افزایش یافت.
در این بررسی نرخ تورم در مرداد ماه نسبت به ماه قبل در گروه «خوراكی ها و آشامیدنی ها» 1.1 درصد كاهش داشته و در گروه «دخانیات» ثابت بوده است اما در گروه «پوشاك و كفش» 0.5 درصد، «مسكن، آب، برق، گاز و سایر سوخت ها» 0.8 درصد، «اثاث، لوازم و خدمات مورد استفاده در خانه» 0.5 درصد، «بهداشت و درمان» 1.2 درصد، «حمل و نقل» 0.5 درصد، «ارتباطات» 0.5 درصد، «تفریح و امور فرهنگی» 0.9 درصد، «تحصیل» 0.2 درصد، «رستوران و هتل» 1.1 درصد و «كالاها و خدمات متفرقه» 0.9 درصد رشد كرده است.
در مجموع میزان تورم در مرداد ماه نسبت به ماه قبل در گروه كالا 0.5 درصد كاهش و در گروه خدمات 0.9 درصد افزایش داشته است.

برای آگاهی از آخرین اخبار اقتصادی ایران و جهان با كانال اقتصادی ایرنا در تلگرام همراه شوید:
IRNAeco@
اقتصام**2025**1561**خبرنگار:لیلا جودی**انتشار:مژگان توانا